Cuánto se gana alquilando un piso por habitaciones en 2026
La cifra que importa no es lo que pagan los inquilinos, sino lo que te queda al final del año. Cómo calcularla con la ley de 2026, con tus números y no con los de un anuncio.
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Actualidad (9 de octubre de 2026): parte de esta guía depende del Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026. Un decreto-ley tiene que ser convalidado por el Congreso en los treinta días siguientes a su promulgación; si no lo es, queda derogado, como le pasó a su antecesor, el 26/2026, el 2 de octubre. Revisaremos esta guía en cuanto se vote.
En resumen
- Desde el 8 de octubre de 2026, lo que cobras por todas las habitaciones alquiladas a la vez no puede superar la renta del piso entero (artículo 17.9 de la LAU). En rentas, alquilar por habitaciones ya no puede dar más que alquilar el piso completo.
- Lo que te queda = rentas del año − lo que dejan de pagar las habitaciones vacías − gastos que pagas tú − impuestos.
- Los gastos que más se olvidan: suministros e internet si van en el precio, muebles y su reposición, limpieza de zonas comunes, reparaciones, gestión y los meses entre una salida y la siguiente entrada.
- Lo que sigue a favor de las habitaciones no es cobrar más: es repartir el riesgo entre varios contratos y llegar a personas que buscan una habitación y no un piso.
- Todo lo que cobras tributa en el IRPF; puedes restar los gastos necesarios y, si corresponde, aplicar la reducción por alquiler de vivienda.
El techo: la renta del piso entero
Hasta esta semana, muchas comparativas daban por hecho que por habitaciones se cobraba bastante más que por el piso completo. El artículo 17.9 de la LAU lo cierra: la suma de las rentas pactadas en los contratos de habitación vigentes a la vez sobre la misma vivienda no puede exceder la renta del contrato de la vivienda completa. Un cálculo hecho con precios de antes del 8 de octubre de 2026 hay que rehacerlo.
La norma no dice cómo se fija esa renta de referencia si el piso nunca se ha alquilado entero. Mientras no haya criterio, ten documentado de dónde sale la tuya: anuncios comparables, una tasación o los índices oficiales de precios del alquiler.
En una zona de mercado residencial tensionado declarada, se aplican además los límites de los apartados 6 a 8 del mismo artículo.
El cálculo, paso a paso
Hazlo con tus cifras y para un año completo:
- Primero, los ingresos posibles: la suma de las rentas de todas las habitaciones por doce meses, sin pasar del techo del artículo 17.9.
- Después, resta los vacíos: por cada habitación, los meses que esperas que esté libre entre una salida y la siguiente entrada. Con varios contratos, alguno quedará libre algún mes del año.
- Luego, los gastos que pagas tú: comunidad, IBI, seguro, suministros e internet si van incluidos en el precio, limpieza de zonas comunes, reparaciones, reposición de muebles y la gestión si la delegas.
- El resultado es tu rendimiento antes de impuestos. Sobre él se calcula el IRPF, restando también la amortización del piso y de los muebles.
Haz la misma cuenta con el piso alquilado entero: una sola renta, normalmente menos meses vacíos y menos gastos, porque la rotación es menor y los suministros con contador individual son del inquilino (artículo 20 de la LAU). Compara los dos resultados, no las dos rentas.
Los gastos que más se olvidan
- Suministros e internet: en un piso compartido suelen ir en el precio o repartidos, y alguien tiene que adelantarlos y repartirlos.
- Muebles: una habitación se alquila amueblada, y camas, colchones y armarios se desgastan.
- Zonas comunes: limpieza y pequeñas reparaciones de cocina y baños que usan todos.
- Rotación: cada entrada lleva anuncio, visitas, contrato, depósito de la fianza e inventario. Los gastos de gestión y de formalización del contrato no se pueden repercutir al inquilino (artículo 20.2 de la LAU): los asumes tú.
- Impagos: el riesgo se reparte entre varios contratos, pero no desaparece. Puedes contratar tú un seguro de impago; lo que no puedes es exigírselo al inquilino (artículo 36.5).
Lo que corresponde al IRPF
Las rentas son rendimiento del capital inmobiliario (artículo 22 de la Ley del IRPF). Restas los gastos necesarios -intereses y reparaciones con el límite de lo cobrado, tributos, seguros, suministros que pagues, servicios de terceros y la amortización- y, sobre el rendimiento neto positivo de un alquiler de vivienda, puede aplicarse una reducción que desde el 8 de octubre de 2026 va del 15 % al 100 % según el caso (artículo 23.2).
Cuánto pagas al final depende de tu tipo marginal y de tu situación: llévale a tu asesor fiscal el cálculo anterior. El detalle de gastos y amortización está en la guía del IRPF del alquiler.
Entonces, ¿compensa?
Depende de tu piso y de tu tiempo. Por habitaciones, el piso puede llenarse con personas que no buscan un piso entero, y un impago afecta a una parte de los ingresos y no a todos. A cambio, el ingreso tiene un techo legal y hay más gastos y más trabajo. Si la cuenta paso a paso sale peor que la del piso entero, la respuesta es el piso entero, y está bien.
Preguntas frecuentes
¿Se gana más alquilando por habitaciones que el piso entero?
¿Qué gastos tengo que contar?
¿Puedo cobrar al inquilino los gastos de gestión?
¿Cómo tributa lo que cobro por las habitaciones?
Fuentes
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado (BOE)
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda (BOE)
- Constitución Española, artículo 86 (convalidación de los decretos-leyes)
- Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, artículos 22 y 23 (BOE)
- Real Decreto 439/2007, Reglamento del IRPF, artículos 13 y 14 (BOE)
Esta guía es información general sobre la normativa vigente en la fecha de revisión. No es asesoramiento jurídico ni fiscal: cada caso tiene sus matices y las normas cambian. Antes de decidir, consulta con un abogado o un asesor fiscal.