Qué debe incluir un contrato de alquiler de habitación

Un buen contrato evita la mayoría de los problemas antes de que existan. Esta es la lista de lo que conviene dejar por escrito, con lo que la ley ya no permite pactar.

Revisada el 9 de octubre de 2026 · 5 min de lectura

Actualidad (9 de octubre de 2026): parte de esta guía depende del Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026. Un decreto-ley tiene que ser convalidado por el Congreso en los treinta días siguientes a su promulgación; si no lo es, queda derogado, como le pasó a su antecesor, el 26/2026, el 2 de octubre. Revisaremos esta guía en cuanto se vote.

En resumen

Cualquiera de las partes puede exigir que el contrato conste por escrito, con la identidad de las partes, la finca, la duración y la renta inicial (artículo 37 de la LAU).
Identifica la habitación y las zonas comunes de uso compartido, y adjunta un inventario con fotos.
Los gastos generales a cargo del inquilino solo valen pactados por escrito y con su importe anual; los de gestión y formalización no se le pueden cobrar.
Si es temporal, la causa del desplazamiento del inquilino tiene que figurar en el contrato.
Fianza de una mensualidad, garantía adicional limitada y, a la salida, un documento firmado con el estado de la vivienda.

Lo imprescindible

Las partes: nombre, documento de identidad y domicilio a efectos de notificaciones. Puedes pactar un correo electrónico para las notificaciones, siempre que quede constancia del envío, de la recepción y de su contenido (artículo 4.6 de la LAU).
La vivienda y la habitación: dirección, referencia catastral, qué habitación es y qué zonas comunes puede usar (cocina, baño, salón, terraza).
El tipo de contrato: vivienda habitual o vivienda temporal. No es un detalle; cambia la duración, las garantías y los derechos de las dos partes.
La duración y la fecha de entrada.
La renta, cómo y cuándo se paga, y si se actualiza.

Renta, actualización y gastos

Sin pacto expreso de actualización, la renta no se actualiza. Si lo pactas sin decir el índice, se aplica el Índice de Referencia para la Actualización de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV), que también es el tope (artículo 18.1 de la LAU).

Hasta el 31 de diciembre de 2027, en las actualizaciones anuales el inquilino puede negociar la subida: si no hay nuevo acuerdo, no puede pasar del 2 %, y si la renta supera el índice de precios de referencia, no se actualiza (disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026).

Sobre los gastos (artículo 20 de la LAU):

Los gastos generales del inmueble que no se pueden individualizar pueden ir a cargo del inquilino solo si se pacta por escrito y se indica su importe anual a la fecha del contrato.
Los tributos de la vivienda no se pueden imponer al inquilino, salvo que él sea el obligado tributario.
Los suministros que se miden con contador individual son siempre del inquilino. En un piso por habitaciones, con contadores comunes, conviene escribir con claridad cómo se reparten o si van incluidos en la renta.
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no se pueden repercutir al inquilino, ni directa ni indirectamente.

Recuerda además que la suma de las rentas de las habitaciones alquiladas a la vez no puede superar la renta del piso entero (artículo 17.9).

Fianza y garantías

Fianza en metálico de una mensualidad, que en la Comunidad de Madrid se deposita en la Agencia de Vivienda Social. Una garantía adicional, si se pacta, de como mucho dos mensualidades en vivienda habitual (contratos de hasta cinco o siete años) y una en temporal. No se puede exigir un seguro de impago (artículo 36 de la LAU).

Si el contrato es temporal

Tiene que decir expresamente la causa del desplazamiento del inquilino, que debe ser real y acreditable; la carga de probarla es del arrendador. Sin esa causa, el contrato es de vivienda habitual desde el principio (artículo 7.2). Guarda el documento que la acredita: una matrícula, un contrato de trabajo temporal o un justificante médico, por ejemplo.

En un contrato temporal, el inquilino puede desistir pasado un mes, avisando con diez días (artículo 11.2), y el arrendador debe responder a las reparaciones en un máximo de cinco días hábiles (artículo 21 bis).

Convivencia, entrada y salida

Normas de convivencia: limpieza de zonas comunes, visitas, ruido, mascotas o fumar. Que sean razonables y estén en un anexo firmado.
Inventario de entrada con fotos fechadas de la habitación y de las zonas comunes.
Reparaciones: quién avisa, cómo y en qué plazo. En vivienda habitual, si hay daños que afectan a la habitabilidad, el inquilino puede requerir la reparación por escrito con un presupuesto y, si en quince días naturales el arrendador no responde, hacerla y descontarla de la renta (artículo 21.5).
Salida: el documento de finalización firmado por las dos partes con el estado de la vivienda. Sin él, o si no recoge desperfectos, se presume que se entregó bien (artículo 36.7).

Cláusulas que ya no valen

Cobrar al inquilino honorarios de gestión o de formalización del contrato.
Exigirle un seguro de impago.
Una garantía adicional por encima de los límites del artículo 36.5.
Un contrato «temporal» sin causa escrita y acreditable.
Cualquier pacto que empeore para el inquilino las normas del título II de la LAU (duración, prórrogas, renta, gastos), salvo que la propia ley lo permita: es nulo y se tiene por no puesto (artículo 6).

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio hacer por escrito el contrato de una habitación?

Cualquiera de las partes puede exigirlo, y si lo pide el inquilino es obligatorio. Un contrato verbal sigue siendo válido (artículo 37 de la LAU).

¿Puedo repartir los gastos de luz y agua entre las habitaciones?

Sí, siempre que lo pactes con claridad. La ley dice que los suministros con contador individual son del inquilino; con contadores comunes, el contrato debe explicar cómo se reparten o si van incluidos en la renta.

¿Puedo cobrar al inquilino los gastos de la agencia?

No. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no se pueden repercutir al arrendatario (artículo 20.2 de la LAU).

Fuentes

Esta guía es información general sobre la normativa vigente en la fecha de revisión. No es asesoramiento jurídico ni fiscal: cada caso tiene sus matices y las normas cambian. Antes de decidir, consulta con un abogado o un asesor fiscal.