Alquilar tu piso por habitaciones en Madrid: guía para propietarios

Antes de anunciar: el piso y la comunidad

Cada habitación tiene que poder ser la casa de alguien: luz, ventilación, una cama, un armario y un sitio donde estudiar o trabajar. Las zonas comunes -cocina, baño, salón- tienen que dar para todas las personas que van a vivir a la vez.

Lee los estatutos de tu comunidad de propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal impide al propietario y al ocupante desarrollar en el piso actividades prohibidas en los estatutos (artículo 7.2). Vivir en una habitación alquilada es uso de vivienda, pero conviene comprobar que no hay ninguna limitación escrita antes de firmar el primer contrato.

Habla con tu aseguradora: dile que el piso se alquila por habitaciones y comprueba que la póliza cubre la responsabilidad civil frente a quienes viven en él.

Vivienda habitual o temporada: depende de quién va a vivir

Si la persona se instala para vivir, el contrato es de vivienda habitual: si se pacta menos de cinco años (siete si el arrendador es una empresa), el inquilino puede prorrogarlo por años hasta ese mínimo, y puede irse pasados seis meses avisando con treinta días.

Si está desplazada por una causa concreta -un curso, un trabajo temporal, un tratamiento-, puede ser de temporada: más de 31 días, como regla general no más de doce meses, y con la causa escrita en el contrato y acreditada. Sin causa, es vivienda habitual desde el primer día (artículo 7.2).

Lo explicamos con detalle en la guía sobre vivienda habitual, temporada y turístico.

Un contrato por habitación

Cada inquilino firma el suyo. Lo que no puede faltar:

• Quiénes firman y qué habitación concreta se alquila, descrita de forma que no deje dudas.
• Las zonas comunes que puede usar y unas normas de convivencia razonables, firmadas en un anexo.
• La renta, cómo se paga y si se actualiza: sin pacto expreso no hay actualización anual; con pacto, como mucho el índice de referencia (IRAV) (artículo 18.1).
• Qué gastos paga el inquilino: los generales del inmueble, solo pactados por escrito y con su importe anual; los suministros, cómo se reparten, porque en un piso compartido suelen tener un solo contador (artículo 20).
• La fianza de una mensualidad y, si se pacta, la garantía adicional, que no puede pasar de dos mensualidades (artículo 36).
• El inventario de la habitación y de lo común, firmado a la entrada.

Tienes un modelo de contrato de habitación y uno de inventario al final de esta guía.

El precio: el límite que pone la ley

Desde el 8 de octubre de 2026, la suma de las rentas pactadas en los contratos de habitación vigentes a la vez sobre la misma vivienda no puede exceder la renta del contrato del piso completo (artículo 17.9 de la LAU). Si el piso está en una zona de mercado residencial tensionado declarada, se aplican además los límites de los apartados 6 a 8 del mismo artículo.

La norma no explica cómo se fija la renta «del piso completo» cuando nunca se ha alquilado entero. Mientras no haya criterio de los tribunales o de la Administración, documenta de dónde sale tu cifra: anuncios comparables, una tasación o los índices oficiales de precios del alquiler.

Cómo calcular lo que te queda después de gastos e impuestos lo contamos en la guía sobre cuánto se gana alquilando por habitaciones.

La entrada de cada inquilino

• Comprueba la identidad y la solvencia de forma proporcionada: pide solo los datos que necesitas para decidir y no los guardes más tiempo del necesario.
• Cobra la fianza y deposítala en la Agencia de Vivienda Social en los 30 días hábiles siguientes a la firma.
• Firmad el inventario con fotos fechadas de la habitación y de las zonas comunes.
• Entrega las llaves o el acceso y las normas de la casa por escrito.

No cobres al inquilino gastos de gestión inmobiliaria ni de formalización del contrato: no se le pueden repercutir (artículo 20.2 de la LAU). Si trabajas con una empresa de gestión, sus honorarios los paga el propietario.

El día a día

Un piso por habitaciones da más trabajo que uno entero: varias personas a las que atender, más entradas y salidas, reparaciones en zonas que usan todos y una convivencia que a veces hay que mediar. Antes de empezar, decide quién va a contestar el teléfono un sábado por la tarde.

• Incidencias: quién las recibe, en cuánto tiempo se atienden y quién paga cada arreglo.
• Limpieza de zonas comunes: si la incluyes, escríbelo en el contrato con su frecuencia.
• Salidas: un documento firmado por las dos partes con el estado de la habitación (artículo 36.7) y la fianza devuelta en el mes siguiente a la entrega de llaves (artículo 36.4).
• Vacíos: cada habitación que se queda libre es una parte de la renta que no entra hasta la siguiente entrada.

¿Lo gestionas tú o lo delegas?

Si vives cerca, tienes tiempo y te gusta tratar con gente, puedes llevarlo tú. Si no, una empresa de gestión se encarga de buscar inquilinos, firmar, depositar fianzas, atender incidencias y llevar las salidas. En el modelo de gestión tú sigues siendo el arrendador; en el de renta fija, la empresa te alquila el piso y te paga una cantidad pactada.

Qué preguntar antes de elegir una lo contamos en la guía sobre cómo elegir una gestora de pisos compartidos.

Impuestos

Lo que cobras es rendimiento del capital inmobiliario en tu IRPF, y puedes restar los gastos necesarios: intereses del préstamo, reparaciones, IBI, seguros, suministros que pagues, la gestión y la amortización. El alquiler de vivienda está, como regla general, exento de IVA. El detalle, en la guía del IRPF del alquiler.

Fuentes

• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado (BOE)
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda (BOE)
• Constitución Española, artículo 86 (convalidación de los decretos-leyes)
• Comunidad de Madrid: fianzas de arrendamiento (Agencia de Vivienda Social)
• Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, artículo 7 (BOE)
• Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, artículos 22 y 23 (BOE)

Esta guía es información general sobre la normativa vigente en la fecha de revisión. No es asesoramiento jurídico ni fiscal: cada caso tiene sus matices y las normas cambian. Antes de decidir, consulta con un abogado o un asesor fiscal.