Cómo tributa en el IRPF lo que cobras por alquilar tu piso
Si alquilas tu piso como persona física, lo que cobras tributa en tu declaración de la renta como rendimiento del capital inmobiliario. Lo que se deduce y lo que acaba de cambiar.
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Actualidad (9 de octubre de 2026): parte de esta guía depende del Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026. Un decreto-ley tiene que ser convalidado por el Congreso en los treinta días siguientes a su promulgación; si no lo es, queda derogado, como le pasó a su antecesor, el 26/2026, el 2 de octubre. Revisaremos esta guía en cuanto se vote.
En resumen
- Las rentas del alquiler son rendimientos del capital inmobiliario (artículo 22 de la Ley del IRPF), sin IVA.
- Se restan los gastos necesarios: intereses del préstamo, reparación y conservación, IBI y tasas, seguros, suministros, servicios de terceros como la administración, y la amortización.
- Intereses y reparaciones juntos no pueden superar lo cobrado por ese inmueble en el año; el exceso se deduce en los cuatro años siguientes.
- La amortización del inmueble es como mucho el 3 % del mayor entre el coste de adquisición y el valor catastral, sin el suelo.
- Sobre el rendimiento neto positivo de un alquiler de vivienda se aplica una reducción; desde el 8 de octubre de 2026 va del 15 % al 100 % según el caso, pendiente de convalidación.
Qué se declara
Todo lo que deba pagar el inquilino por cualquier concepto, incluidos los bienes cedidos con el inmueble (los muebles, por ejemplo), es rendimiento íntegro del capital inmobiliario. El IVA, si lo hubiera, no se incluye (artículo 22.2 de la Ley del IRPF).
El alquiler de vivienda está, como regla general, exento de IVA (artículo 20.Uno.23.º de la Ley del IVA). Esa exención no alcanza a los apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador se obliga a prestar servicios propios de la hostelería, como restaurante, limpieza o lavado de ropa. Desde el 1 de diciembre de 2026 tampoco a los alquileres de 30 noches o menos con el mismo inquilino, salvo que el arrendador viva en esa misma vivienda.
Los gastos que se pueden deducir
La ley permite restar todos los gastos necesarios para obtener el alquiler. El Reglamento del IRPF (artículo 13) cita, entre otros:
- Los intereses del préstamo con el que compraste o mejoraste el inmueble, y los gastos de reparación y conservación: pintar, arreglar instalaciones o sustituir la caldera, el ascensor o una puerta. No las ampliaciones ni las mejoras.
- Los tributos que recaen sobre el inmueble o sobre el alquiler, como el IBI o la tasa de basuras, siempre que no sean sanciones.
- Lo que pagas a terceros por servicios personales, como la administración, la vigilancia o la portería.
- Los gastos de formalizar el contrato y de defensa jurídica relacionados con el inmueble o el alquiler.
- Los saldos de dudoso cobro, si el inquilino está en concurso o han pasado más de seis meses desde la primera gestión de cobro sin renovar la deuda.
- Las primas de seguros del inmueble: responsabilidad civil, incendio, robo y similares.
- Los servicios y suministros que pagues tú.
- La amortización del inmueble y de los muebles.
Límite: los intereses y los gastos de reparación y conservación, sumados, no pueden superar lo cobrado por ese inmueble en el año. Lo que sobre se puede deducir en los cuatro años siguientes, con el mismo límite cada año (artículo 23.1 de la Ley del IRPF).
La amortización, paso a paso
Para el inmueble, la amortización deducible es como mucho el 3 % anual del mayor de dos valores: lo que te costó (con los gastos y tributos de la compra) o su valor catastral, en ambos casos sin el valor del suelo. Si no conoces el valor del suelo, se reparte el coste de adquisición en la misma proporción que el valor catastral del suelo y el de la construcción (artículo 14 del Reglamento).
Los muebles y electrodomésticos que alquilas con el piso se amortizan aparte, con los coeficientes de la tabla de amortización simplificada.
La reducción por alquiler de vivienda
Cuando el inmueble se alquila como vivienda, el rendimiento neto positivo se reduce en un porcentaje (artículo 23.2 de la Ley del IRPF). El Real Decreto-ley 29/2026 ha reescrito ese artículo desde el 8 de octubre de 2026:
- La reducción se refiere a los arrendamientos de vivienda del artículo 2.1 de la LAU, que desde esa fecha incluye expresamente el alquiler de una habitación. El alquiler temporal del artículo 2.3 no se menciona.
- El porcentaje va del 15 % al 100 % y depende de si es un contrato nuevo o el primer alquiler de la vivienda, de si la renta baja o sube respecto a la del contrato anterior, de si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado, de la edad del inquilino (entre 18 y 35 años) y de si el arrendador es gran tenedor.
- Solo se aplica sobre rendimientos declarados antes de que Hacienda inicie una comprobación, y no sobre ingresos no declarados o gastos mal deducidos que se regularicen después.
La norma no dice expresamente qué porcentaje corresponde a los contratos firmados antes del 8 de octubre de 2026. Para ellos, y para saber qué porcentaje te toca, consulta a tu asesor fiscal.
Si el piso está vacío parte del año
Por los periodos en que un inmueble que no es tu vivienda habitual no está alquilado puede corresponder una imputación de rentas inmobiliarias, calculada sobre su valor catastral (artículo 85 de la Ley del IRPF).
Preguntas frecuentes
¿Qué gastos del alquiler puedo deducirme en la renta?
¿Cómo se calcula la amortización de un piso alquilado?
¿El alquiler de una habitación tiene la reducción del IRPF?
Fuentes
- Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, artículos 22 y 23 (BOE)
- Real Decreto 439/2007, Reglamento del IRPF, artículos 13 y 14 (BOE)
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda (BOE)
- Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido, artículo 20.Uno.23.º (BOE)
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado (BOE)
Esta guía es información general sobre la normativa vigente en la fecha de revisión. No es asesoramiento jurídico ni fiscal: cada caso tiene sus matices y las normas cambian. Antes de decidir, consulta con un abogado o un asesor fiscal.