Alquilar un piso por habitaciones: qué ley se aplica en 2026

Cómo estaba hasta el 7 de octubre de 2026

La LAU definía el arrendamiento de vivienda como el que recae sobre «una edificación habitable» destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Una habitación suelta no encajaba con claridad en esa definición, y la ley no la mencionaba.

Por eso era habitual firmar los contratos de habitación al amparo del Código Civil (artículos 1542 y siguientes, sobre el contrato de arrendamiento) y de la libertad de pactos de su artículo 1255. Que una habitación concreta quedara dentro o fuera de la LAU dependía de las circunstancias y podía acabar discutiéndose ante un juez.

Qué dice la ley desde el 8 de octubre de 2026

El Real Decreto-ley 29/2026 reescribe el artículo 2 de la LAU. Su apartado 1 incluye expresamente en el arrendamiento de vivienda habitual «el arrendamiento parcial de una habitación o estancia de la vivienda», y su apartado 3 crea el arrendamiento de vivienda temporal, también para habitaciones, cuando el inquilino está desplazado de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable.

Además, el artículo 3.2 excluye del arrendamiento «para uso distinto del de vivienda» los contratos que tengan por objeto «el alojamiento u hospedaje de personas». Alojar a alguien en una habitación ya no puede encajarse como un uso distinto del de vivienda.

Consecuencias directas para quien alquila habitaciones como vivienda habitual:

• Duración: si se pacta menos de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), el contrato se prorroga por años a voluntad del inquilino hasta llegar a ese mínimo (artículo 9.1).
• Desistimiento: el inquilino puede irse pasados seis meses avisando con treinta días (artículo 11.1).
• Renta: sin pacto expreso, no hay actualización anual; con pacto, el incremento no puede superar el Índice de Referencia para la Actualización de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV) (artículo 18.1).
• Suma de rentas: lo que pagan entre todas las habitaciones vigentes a la vez no puede superar la renta del contrato del piso entero; en zona tensionada se aplican además los límites del artículo 17 (artículo 17.9).
• Gastos: los gastos generales del inmueble pueden pactarse a cargo del inquilino solo por escrito y con su importe anual; los suministros con contador individual son siempre del inquilino; los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, nunca (artículo 20).
• Garantías: fianza de una mensualidad; una garantía adicional de, como mucho, dos mensualidades en contratos de hasta cinco o siete años; y no se puede exigir al inquilino un seguro de impago (artículo 36).
• Salida: al terminar, las dos partes deben firmar un documento con el estado de la vivienda. Si no se firma, o no recoge desperfectos, se presume que se entregó bien (artículo 36.7).

Habitaciones por temporada

El nuevo artículo 9 bis permite alquilar una habitación por temporada a quien está desplazado de su casa por una causa real: estudios, trabajo temporal o tratamiento médico, por ejemplo. La duración tiene que superar los treinta y un días y, como regla general, no pasar de doce meses.

El contrato tiene que decir expresamente cuál es esa causa, y probarla corresponde al arrendador. Si falta, el contrato se trata como de vivienda habitual desde el primer día (artículo 7.2). Lo mismo ocurre si se superan los doce meses sin justificación o se encadenan más de dos contratos temporales con la misma persona sobre la misma vivienda (artículo 9 bis.2).

Lo explicamos con más detalle en la guía sobre alquiler de temporada.

Lo que todavía no está claro

• Convalidación: la Constitución obliga a votar cada decreto-ley en los treinta días siguientes a su promulgación (artículo 86.2). El antecesor de este, el Real Decreto-ley 26/2026, fue derogado el 2 de octubre de 2026 por no convalidarse.
• Contratos firmados antes del 8 de octubre: el Real Decreto-ley 29/2026 no dice expresamente cómo afecta el nuevo artículo 2 a los contratos de habitación ya firmados. Si tienes alguno, consúltalo con un abogado.
• Prórroga de los contratos de vivienda habitual: otro decreto-ley del mismo día, el 28/2026, cambia el artículo 10 de la LAU a partir del 15 de noviembre de 2026, con prórrogas de cinco años (siete para empresas) y una indemnización si el arrendador decide no prorrogar. También está pendiente de convalidación.

Qué hacer ahora si alquilas o vas a alquilar por habitaciones

• Revisa tus modelos de contrato: lo que valía con el Código Civil puede chocar ahora con normas imperativas de la LAU.
• Comprueba que la suma de las rentas de las habitaciones no supera la del piso entero.
• Si alquilas por temporada, escribe la causa en el contrato y guarda cómo la acreditas.
• Prepara un inventario a la entrada y el documento de finalización a la salida.
• Deposita la fianza en la Comunidad de Madrid: la obligación existe también para habitaciones.

Fuentes

• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda (BOE)
• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado (BOE)
• Resolución de 2 de octubre de 2026: el Congreso deroga el Real Decreto-ley 26/2026 (BOE)
• Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, que modifica el artículo 10 de la LAU desde el 15 de noviembre de 2026 (BOE)
• Constitución Española, artículo 86 (convalidación de los decretos-leyes)
• Código Civil, texto consolidado (BOE)
• Comunidad de Madrid: fianzas de arrendamiento (Agencia de Vivienda Social)

Esta guía es información general sobre la normativa vigente en la fecha de revisión. No es asesoramiento jurídico ni fiscal: cada caso tiene sus matices y las normas cambian. Antes de decidir, consulta con un abogado o un asesor fiscal.