Vivienda habitual, temporada o turístico: qué alquiler te conviene

Elegir el tipo de alquiler no es solo una decisión de negocio: cada uno tiene sus reglas. Comparamos los tres con la ley vigente, para piso entero y para habitaciones.

Revisada el 9 de octubre de 2026 · 4 min de lectura

Actualidad (9 de octubre de 2026): parte de esta guía depende del Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026. Un decreto-ley tiene que ser convalidado por el Congreso en los treinta días siguientes a su promulgación; si no lo es, queda derogado, como le pasó a su antecesor, el 26/2026, el 2 de octubre. Revisaremos esta guía en cuanto se vote.

En resumen

Vivienda habitual: el inquilino vive allí de forma permanente; duración mínima de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica).
Temporada: el inquilino está desplazado de su casa por una causa real y acreditable que debe figurar en el contrato; más de 31 días y, en general, no más de doce meses.
Turístico: cesiones de 31 días como máximo en canales turísticos y con su normativa propia; quedan fuera de la LAU.
Desde el 8 de octubre de 2026, las tres modalidades se pueden aplicar también a una habitación.

Vivienda habitual

Es el alquiler en el que el destino primordial es satisfacer la necesidad de vivienda del inquilino, también si se alquila una sola habitación (artículo 2.1 de la LAU).

Duración: libre, pero si es inferior a cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) el inquilino puede prorrogarla por años hasta ese mínimo (artículo 9.1).
Desistimiento del inquilino: pasados seis meses, avisando con treinta días (artículo 11.1).
Garantía adicional a la fianza: hasta dos mensualidades en contratos de hasta cinco o siete años (artículo 36.5).
A partir del 15 de noviembre de 2026, el Real Decreto-ley 28/2026 prevé prórrogas tácitas de cinco años (siete para empresas) y que el arrendador que decida no prorrogar indemnice al inquilino. La indemnización no procede en algunos casos, por ejemplo si el arrendador persona física necesita la vivienda para sí o para su familia.

Temporada

Cubre la necesidad de vivienda de quien está temporalmente desplazado de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable (artículo 2.3).

Causa: tiene que figurar en el contrato y probarla es cosa del arrendador. Si falta, el contrato se considera de vivienda habitual desde el inicio (artículo 7.2).
Duración: más de 31 días y, como regla general, no más de doce meses en total con sus prórrogas (artículo 9 bis.1).
Encadenar contratos: si se superan los doce meses sin justificación o se suceden más de dos contratos temporales con la misma persona sobre la misma vivienda, el primero pasa a ser de vivienda habitual (artículo 9 bis.2).
Renta: en contratos temporales sucesivos sobre la misma vivienda, la subida anual no puede superar el IRAV (artículo 17.8).
Desistimiento del inquilino: pasado un mes, avisando con diez días (artículo 11.2).
Garantía adicional: como mucho una mensualidad (artículo 36.5).

Turístico

La LAU excluye la cesión temporal de una vivienda amueblada y equipada, comercializada en canales de oferta turística con finalidad lucrativa y sometida a la normativa turística; su duración máxima no puede superar los treinta y un días (artículo 5.e). Se rige por la normativa turística y urbanística de cada comunidad y municipio, que no tratamos en esta guía.

En el IVA, desde el 1 de diciembre de 2026 los alquileres de viviendas amuebladas de 30 noches o menos con el mismo inquilino dejan de estar exentos, salvo que el arrendador viva en esa vivienda (artículo 20.Uno.23.º de la Ley del IVA).

Cómo elegir

No hay un tipo mejor que otro: depende de quién va a vivir en el piso. Si tus inquilinos son personas que se instalan en Madrid para quedarse, el contrato es de vivienda habitual aunque prefieras otra cosa. Si son estudiantes de un curso o profesionales desplazados por un proyecto, puede ser de temporada, siempre con su causa escrita y acreditada. Llamar «temporada» a lo que es vivienda habitual ya no protege al arrendador: la ley lo convierte en habitual desde el primer día.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto puede durar un alquiler de temporada?

Más de 31 días y, como regla general, no más de doce meses en total (artículo 9 bis de la LAU, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026).

¿Qué pasa si un contrato de temporada no indica la causa?

Pierde su naturaleza temporal y se rige por las normas de la vivienda habitual, con efectos desde la firma (artículo 7.2 de la LAU).

¿Se puede alquilar una habitación por temporada?

Sí. El artículo 2.3 de la LAU incluye el arrendamiento parcial de una habitación o estancia en el arrendamiento de vivienda temporal.

Fuentes

Esta guía es información general sobre la normativa vigente en la fecha de revisión. No es asesoramiento jurídico ni fiscal: cada caso tiene sus matices y las normas cambian. Antes de decidir, consulta con un abogado o un asesor fiscal.