La fianza del alquiler en la Comunidad de Madrid

Cuánto es la fianza

El artículo 36.1 de la LAU obliga a exigir y prestar, al firmar, una fianza en metálico de una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda y de dos en el de uso distinto.

Durante los cinco primeros años (siete si el arrendador es persona jurídica) la fianza no se actualiza. En cada prórroga posterior, el arrendador puede pedir que suba, o el inquilino que baje, hasta igualar una mensualidad de la renta vigente (artículo 36.2).

Aparte de la fianza se puede pactar una garantía adicional (un aval o un depósito). En vivienda, para contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), no puede superar dos mensualidades; en los temporales, una. Y no se puede exigir al inquilino un seguro de impago (artículo 36.5, en la redacción vigente desde el 8 de octubre de 2026).

Dónde y en qué plazo se deposita en Madrid

La LAU permite a las comunidades autónomas obligar a depositar la fianza, sin intereses, a disposición de la Administración hasta que acabe el contrato (disposición adicional tercera). La Comunidad de Madrid lo regula en el Decreto 181/1996, modificado por el Decreto 111/2016.

Según la Comunidad de Madrid:

• Deben depositarla los arrendadores y subarrendadores de fincas urbanas.
• La obligación existe también en el arrendamiento de habitaciones y en los contratos verbales.
• El plazo es de 30 días hábiles desde la firma del contrato.
• Se hace por internet, con una autoliquidación que se paga con tarjeta o con cargo en cuenta, o llevando el impreso al banco colaborador que indica la Comunidad. También se puede pedir ayuda en la oficina de la Agencia de Vivienda Social, con cita previa.
• Si renuevas con otro inquilino la misma vivienda, no hace falta pedir la devolución: basta con una compensación y pagar solo la diferencia.

Si se deposita tarde o no se deposita

Depositarla fuera de plazo tiene un recargo del 2 % sobre la fianza, que sube al 5 % si ha pasado más de un año desde el contrato.

No depositarla es una infracción. La Comunidad de Madrid informa de multas del 5 al 25 % de la fianza no depositada, con un máximo de 6.010,12 euros, si es leve, y del 26 al 50 %, con un máximo de 90.151,82 euros, si es grave. Lo regula la Ley 12/1997, de 4 de junio.

La devolución, en dos tiempos

Al inquilino: el saldo de la fianza que haya que devolverle devenga el interés legal si pasa un mes desde la entrega de llaves sin devolverlo (artículo 36.4 de la LAU). Del saldo se puede descontar lo que el inquilino deba, por ejemplo desperfectos; por eso conviene firmar a la salida el documento con el estado de la vivienda que exige el artículo 36.7.

Al propietario: el depósito hecho en la Agencia de Vivienda Social se recupera con el modelo 254, una vez terminado el contrato. El derecho a pedirlo prescribe a los cinco años de la finalización.

Fuentes

• Comunidad de Madrid: fianzas de arrendamiento (Agencia de Vivienda Social)
• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado (BOE)
• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda (BOE)

Esta guía es información general sobre la normativa vigente en la fecha de revisión. No es asesoramiento jurídico ni fiscal: cada caso tiene sus matices y las normas cambian. Antes de decidir, consulta con un abogado o un asesor fiscal.